Adhésion Loueur Meublé LMNP LMP

Condition de la location en meublé non professionnel

Le loueur en meublé non professionnel est reconnu comme tel :

• s’il n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
• si les recettes retirées de la location en meublé par l’ensemble du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € par an ;
• ou si les recettes retirées de la location en meublé sont inférieures de 50 % aux autres revenus du foyer fiscal (autres BIC, bénéfices agricoles, BNC, traitements et salaires).

Régime fiscal de la location en meublé non professionnel

En faisant de la location en meublé non professionnel, vous pouvez déduire les charges suivantes :

• Déduction des charges liées à l’achat immobilier (intérêts d’emprunt, taxes, charges diverses…).
• Déduction des amortissements.

A noter : dans le cas d’une location en meublé non professionnel dans une résidence de service, il est possible de se faire rembourser une partie du prix en réduction d’impôt + de récupérer la TVA payée en achetant le bien. (LMNP Bouvard Censi)

Loyers inférieurs à 32 100 € : vous pouvez opter pour le régime réel simplifié et bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion à un CGA.

Au delà de 32 100 euros, le régime réel simplifié est la règle :

• On impute le montant réel des charges (amortissement, travaux d’entretien, impôts).
• La plus-value immobilière est fiscalisée au taux de 16 % plus 11 % de prélèvements sociaux. Elle bénéficie cependant d’une minoration systématique du gain de 1 000 € et d’un abattement de 10 % par année de détention au delà de la cinquième.

Conditions de la location en meublé professionnel

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), toutes les conditions suivantes doivent être réunies :

• l’un au moins des membres du foyer fiscal doit être inscrit au RCS en tant que LMP,
• les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile, y compris en cas de clôture d’exercice en cours d’année (plafond ajusté au prorata an cas de création d’activité en cours d’année),
• ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC…).

Le LMP doit s’immatriculer au RCS via le centre de formalités des entreprises (CFE).

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

La location peut être uniquement saisonnière, du moment que l’activité est exercée à titre professionnel et habituel.

A noter : l’activité de chambre d’hôtes comportant des prestations de services (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison…) relève du régime fiscal de la para-hôtellerie, et non de celui de la location meublée.

Régime fiscal du louer en meublé professionnel

La location en meublé, sans prestation, n’est pas assujettie à la TVA.

Comme il s’agit d’une activité professionnelle soumise au régime réel d’imposition, les charges peuvent être déduites du résultat fiscal (c’est à dire du loyer perçu) pour leur montant réel :

• frais d’établissement (frais de notaire, de constitution de société par exemple)
• frais d’entretien et de réparation
• impôts locaux
• frais de gestion et d’assurances
• intérêts d’emprunt
• amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 % et 20 % par an).

Par ailleurs, le professionnel peut pratiquer l’amortissement des locaux. Le prix d’achat immobilier ne constitue pas une charge déductible, mais peut être amorti en fonction de la durée réelle de détention. Si celle-ci est estimée à 50 ans, 2 % du prix du bien peut être déduit pendant cette période chaque année.

Imputation des déficits : les déficits éventuels peuvent être imputés sur le revenu global sans limitation de montant.

Les centres de gestion agréés (CGA) sont des associations de gestion rassemblant des professionnels de la gestion, pour la plupart experts comptables. Leur objectifs : vérifier les déclarations fiscales de leurs adhérents.

L’adhésion à ce type d’association ouvre droit à des avantages fiscaux y compris pour les loueurs en meublé :

• Non majoration de votre bénéfice imposable : sans adhésion, il est d’office majoré de 25 % avant imposition par les services fiscaux.
• Réduction d’impôt égale à 2/3 des frais de comptabilité et des frais d’adhésion au CGA dans la limite de 915 € par an.

Pour profiter de ces avantages fiscaux, l’adhésion au CGA doit intervenir dans les 5 mois suivants le début de l’exercice comptable. En pratique, le délai de 5 mois court à compter de la signature de l’acte pour un début d’activité de loueur en meublé.